Maklerkosten beim Hausverkauf: Wer zahlt die Provision?

Die Maklerprovision wird vereinbart; es gibt keinen gesetzlich festgelegten Provisionssatz für Nordrhein-Westfalen. Auch die Aussage „Käufer und Verkäufer zahlen immer jeweils die Hälfte“ ist zu pauschal. Entscheidend sind die Immobilienart, die Verbrauchereigenschaft des Käufers und die konkrete Vertragsgestaltung. Dieser Ratgeber erklärt die Unterschiede und hilft Ihnen, Angebote richtig zu vergleichen.

Kurzantwort: Höhe vereinbart, Teilung abhängig vom Vertrag

Bei einem Wohnungskauf oder dem Kauf eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten besondere Schutzregeln. Hat der Makler mit beiden Seiten einen provisionspflichtigen Vertrag, müssen beide Seiten gleich hohe Beträge schulden. Hat dagegen nur eine Seite den Makler beauftragt, ist die Beteiligung der anderen Seite an diesen Kosten an zusätzliche Bedingungen geknüpft. Der Verkäufer kann die Provision auch allein tragen.

Die Höhe der Provision und die enthaltenen Leistungen sollten Sie vor Beauftragung klar vereinbaren. Ein regional häufig genannter Prozentsatz ist weder ein gesetzlicher Tarif noch automatisch ein Angebot von Immotion.

Maklerverträge mit Käufer und Verkäufer: § 656c BGB

Vereinbart der Makler bei einem Wohnungskauf oder Einfamilienhauskauf eine Provision mit beiden Parteien und handelt der Käufer als Verbraucher, müssen die vereinbarten Beträge gleich hoch sein. Lässt sich der Makler von einer Partei unentgeltlich beauftragen, kann er in dieser Konstellation auch von der anderen Partei keine Provision verlangen.

Die Schutzregeln gelten nicht pauschal für jede Immobilienart. Bei einem Mehrfamilienhaus, einer Gewerbeimmobilie oder einem unbebauten Grundstück ist die Vertragsgestaltung gesondert zu betrachten. Grenzfälle gehören in eine rechtliche Prüfung.

Nur eine Seite beauftragt den Makler: § 656d BGB

Beauftragt beispielsweise allein der Verkäufer den Makler, kann eine Vereinbarung zur Kostenbeteiligung des Käufers nur wirksam sein, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn der Verkäufer seine Zahlung erbracht hat und der Nachweis darüber vorliegt.

Das ist etwas anderes als zwei Maklerverträge mit gleich hohen Provisionen. Fragen Sie deshalb nicht nur nach einem Prozentsatz, sondern auch danach, mit wem der Maklervertrag besteht und auf welcher Grundlage Sie zahlen sollen.

Beispielrechnung – kein Angebot von Immotion

Angenommen, bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wird mit beiden Seiten jeweils eine Provision von 3,00 Prozent einschließlich Umsatzsteuer vereinbart. Dann beträgt die Provision je Partei 12.000 Euro. Die Gesamtprovision liegt in diesem Beispiel bei 24.000 Euro.

Diese Zahlen dienen ausschließlich der Erklärung. Sie sind weder ein gesetzlicher Satz noch die Konditionen für Ihre Immobilie. Prüfen Sie im konkreten Angebot, ob der Prozentsatz die Umsatzsteuer bereits enthält und auf welcher Kaufpreisbasis er berechnet wird.

Wann entsteht der Provisionsanspruch?

Nach § 652 BGB setzt der Anspruch grundsätzlich voraus, dass der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Bei einem Immobilienverkauf ist damit der wirksam abgeschlossene Kaufvertrag gemeint. Ein Exposé, eine Besichtigung oder eine bloße Reservierung reichen für sich genommen nicht aus.

Für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses schreibt § 656a BGB Textform vor. Für Kostenübernahmen nach § 656d gilt zusätzlich die oben beschriebene Zahlungs- und Nachweisanforderung. Prüfen Sie die Fälligkeit im konkreten Vertrag; nicht jede Rechnung wird allein durch den Notartermin sofort zahlbar.

Was passiert, wenn kein Verkauf zustande kommt?

Ohne den erforderlichen Abschluss des Hauptvertrags entsteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch nach § 652 BGB. Auslagen können jedoch zu erstatten sein, wenn dies vereinbart wurde. Deshalb sollten Sie mögliche zusätzliche Kosten, beauftragte Gutachten, Energieausweise oder andere Fremdleistungen vorab ausdrücklich klären.

Eine erfolgsabhängige Provision bedeutet nicht automatisch, dass jede denkbare Zusatzleistung kostenlos ist. Maßgeblich sind die vereinbarten Leistungen und Konditionen. Auch einen vorzeitigen Tätigkeitsbeginn innerhalb einer Widerrufsfrist sollten Verbraucher nicht ungeprüft erklären.

Welche Leistungen sollten im Angebot stehen?

Vergleichen Sie, ob Bewertung, Unterlagenaufbereitung, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen und Begleitung bis zum Abschluss konkret beschrieben sind. Ein niedrigerer Satz ist nicht allein ausschlaggebend; wichtig sind Umfang, Erreichbarkeit und die Abstimmung mit Ihnen.

Bei Immotion besprechen wir die Vermarktung persönlich und erläutern die Konditionen vor Beauftragung. Unsere erste Marktwerteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Details zum Vorgehen finden Sie unter Immobilienvermarktung.

Maklerkosten sind nicht alle Verkaufskosten

Neben der Provision können je nach Ausgangslage Kosten für Unterlagen, fachliche Beratung, die Ablösung einer Finanzierung oder steuerliche Verpflichtungen eine Rolle spielen. Nicht jede Position fällt bei jedem Verkauf an. Lassen Sie sich von Bank, Notariat und gegebenenfalls Steuerberatung erläutern, was in Ihrem Fall relevant ist. Pauschale Nettoerlöse ohne diese Prüfung können irreführend sein.

Checkliste vor der Unterschrift

• Mit wem besteht der Maklervertrag?
• Welche Immobilienart wird verkauft, und handelt der Käufer als Verbraucher?
• Wie hoch ist die Provision einschließlich Umsatzsteuer?
• Welche Leistungen und möglichen Zusatzkosten sind vereinbart?
• Wann wird der Anspruch fällig, und welche Nachweise sind erforderlich?
• Sind Textform und gegebenenfalls Widerrufshinweise berücksichtigt?

Beratung in Ihrer Region und nächste Schritte

Für eine konkrete Vermarktung beraten wir Eigentümer in Kaarst und Büttgen, Meerbusch, Korschenbroich, Neuss, Viersen und Willich. Den gesamten Verkaufsprozess erklärt unser Ratgeber zum Hausverkaufs-Ablauf.

Gesetzliche Grundlagen

§ 652 BGB: Entstehung des Provisionsanspruchs, § 656a BGB: Textform, § 656b BGB: Anwendungsbereich, § 656c BGB: Verträge mit beiden Parteien und § 656d BGB: Kostenbeteiligung bei einseitigem Maklervertrag.

Dieser Überblick ersetzt keine Prüfung des konkreten Vertrags durch eine rechtsberatende Fachperson.